ПАМЯТКА ДОЛЬЩИКУ

Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах Эскроу
В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах Эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета Эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5  (№214 ФЗ)настоящего Федерального закона (далее — счет Эскроу).
Потенциальный дольщик вправе (ст.20, ст.21 закона за № 214-ФЗ) ознакомиться со следующими действительными документами Застройщика:

  • учредительная документация;
  • свидетельство госрегистрации;
  • свидетельство налогового учета;
  • заключение аудитора по предпринимательской деятельности последнего года;
  • разрешение на строительство;
  • проектное технико-экономическое обоснование по недвижимому объекту;
  • заключение госэкспертизы по проектной документации;
  • действующая проектная документация;
  • право пользования участком земли на объекте строительства.

При недостаточности сведений о девелопере, либо возводимом им многоквартирном доме на сайте данного застройщика необходимую проектную информацию можно открыто получить в системе Единой информационной системы жилстроительства (сайт – наш.дом.рф), воспользовавшись поиском. Согласно, закона 214-ФЗ (ст.19 ч.4) все девелоперы обязаны указывать требуемые данные в упомянутой выше системе жилстроительства.

Как купить квартиру через Эскроу

Покупатель квартиры кладет деньги на Эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют Эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.
Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Покупка квартиры происходит таким образом:

1.Застройщик получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
2.Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
3.Застройщик, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
4.Банк открывает покупателю счет эскроу.
5.Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
6.Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
7.Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
8.Застройщик вводит дом в эксплуатацию.
9.После завершения строительства деньги со счета — Эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика
10. Покупатель оформляет жилье в собственность.

Ипотека при использовании счета ЭСКРОУ

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель открывает Эскроу — счет в уполномоченном банке и оформляет кредит.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на Эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома.

Материнский капитал на Эскроу-счета

Система Эскроу-счетов предполагает, что покупатель квартиры платит деньги не напрямую застройщику, а переводит средства на специальный застрахованный Эскроу-счет в банке. Договор счета Эскроу является трехсторонним: банк – дольщик — застройщик. Последнему заблокированные на счете Эскроу средства передаются только после ввода дома в эксплуатацию.
В связи с изменениями в законодательстве перечисление материнского (семейного) капитала по договору участия в долевом строительстве также может производиться не только напрямую организации-застройщику, но и на Эскроу-счет в банке. Владельцы сертификатов, желающие с привлечением средств господдержки приобрести строящееся жилье, участвуя в долевом строительстве, могут обращаться в Пенсионный фонд с заявлением и пакетом документов, в который входит копия договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию и содержащего положения о порядке перечисления денежных средств.

Сертификат «Молодая семья на Эскроу-счет

В России есть программа господдержки для молодых семей. В рамках этой программы можно получить так называемую социальную выплату, или субсидию, на улучшение жилищных условий.
Молодая семья — это где супругам или одинокому родителю еще не исполнилось 36 лет. Если хотя бы одному исполнилось, программа не подойдет. Молодым семьям государство может оплатить 30 или 35% нормативной стоимости жилья. Но только если семья на самом деле нуждается в улучшении жилищных условий: квартиры нет вообще или она слишком маленькая.
То есть из бюджета можно получить живые деньги, но не на руки, а на счет продавца или в банк для погашения ипотеки. Сумма зависит от региона и количества членов семьи. Кому-то выделят 400 тысяч рублей, а кому-то — больше миллиона.
Условие о новостройках — это самое важное изменение в программе с 1 сентября 2018 г.. Для многих это шанс купить жилье там, где они хотят, и за ту сумму, которую смогут себе позволить. Квартира в новостройке может обойтись как раз по нормативу стоимости, а готовая — вряд ли. ДДУ могут заключать оба супруга или кто-то один.
У тех, кто накопил какую-то сумму, но пока ее не хватает на готовую квартиру, теперь есть шанс быстрее купить жилье. Можно вложиться в новостройку, только если застройщик работает с Эскроу — счетами.
Субсидию не платят наличными и не переводят на карту. Все расчеты — только через банк и под контролем.
Приобрести квартиру можно как по договору купли – продажи, так и по договору участия в долевом строительстве при условии, что оплата идет через счет Эскроу. Государство не хочет рисковать своими деньгами, поэтому не заплатит застройщику напрямую. Субсидию переведут на счет Эскроу — с этого момента считается, что семья внесла эту сумму за квартиру. Но застройщик получит деньги только после того, как дом сдадут.